Os Fundos de Investimento Imobiliário Multiestratégia (FIIs multiestratégia) são uma das maiores tendências do mercado financeiro brasileiro em 2025. Com flexibilidade para investir em diferentes classes de ativos ligados ao setor imobiliário, eles vêm conquistando investidores que buscam diversificação, gestão ativa e potencial de retorno acima da média. Este artigo apresenta tudo o que você precisa saber sobre FIIs multiestratégia: conceito, funcionamento, vantagens, riscos, exemplos práticos e os motivos que explicam sua ascensão no cenário atual.
O que são FIIs Multiestratégia?
FIIs multiestratégia, também conhecidos como hedge funds imobiliários ou FIIs híbridos, são fundos de investimento imobiliário com mandato flexível para alocar recursos em diversas classes de ativos do setor. Diferentemente dos fundos tradicionais, que costumam se concentrar em um único tipo de ativo (como lajes corporativas, shoppings ou recebíveis), os multiestratégia podem investir em:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
- Cotas de outros FIIs
- Ações de empresas do setor imobiliário
- Imóveis físicos
- Participações em Sociedades de Propósito Específico (SPEs)
- FIDCs, debêntures, permutas financeiras e operações estruturadas
Essa liberdade permite que o gestor adapte a carteira de acordo com as condições de mercado, buscando sempre a melhor relação entre risco e retorno para os cotistas.
Como funcionam os FIIs Multiestratégia?
A principal característica dos FIIs multiestratégia é o mandato amplo e flexível. O gestor pode, por exemplo, aumentar a exposição em ativos de crédito (como CRIs) quando o cenário de juros está favorável, ou buscar oportunidades em ações e imóveis físicos em momentos de valorização desses mercados.
Essa abordagem exige uma equipe de gestão altamente qualificada, capaz de analisar diferentes mercados, identificar oportunidades e ajustar rapidamente as posições do fundo. Por isso, as taxas de administração desses fundos costumam ser mais elevadas do que as dos fundos tradicionais ou dos FoFs (fundos de fundos).
Diferença entre FIIs Multiestratégia e outros tipos de FIIs
| Tipo de FII | Mandato de Investimento | Exemplo de Ativos | Flexibilidade |
|---|---|---|---|
| FII de Tijolo | Imóveis físicos (shoppings, lajes, etc.) | Lajes, galpões, shoppings | Baixa |
| FII de Papel | Recebíveis imobiliários | CRIs, LCIs | Baixa |
| FoF (Fundo de Fundos) | Cotas de outros FIIs | FIIs diversos | Média |
| FII Multiestratégia | Diversos ativos imobiliários | CRIs, FIIs, ações, imóveis, SPE | Alta |
Enquanto os FoFs concentram-se em cotas de outros fundos, os multiestratégia podem compor carteiras ainda mais diversificadas, incluindo ativos de crédito, renda variável e imóveis físicos, além de operações estruturadas.
Por que os FIIs Multiestratégia estão em alta em 2025?
1. Diversificação e Gestão Ativa
O principal atrativo dos FIIs multiestratégia é a diversificação. Ao investir em diferentes classes de ativos, esses fundos diluem riscos específicos de cada segmento e aumentam as chances de capturar oportunidades em diferentes ciclos econômicos. A gestão ativa permite ajustes rápidos diante de mudanças no cenário macroeconômico ou nas condições do mercado imobiliário.
2. Potencial de Retorno
Dados recentes mostram que os FIIs multiestratégia apresentaram desempenho acima da média em 2023 e 2024, com alguns fundos registrando retornos superiores a 30% no ano, somando valorização das cotas e dividendos distribuídos. Na média, esses fundos superaram o IFIX, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa, mostrando resiliência mesmo em períodos de volatilidade.
3. Flexibilidade em Cenários Voláteis
Em momentos de incerteza econômica, a flexibilidade dos multiestratégia se destaca. O gestor pode, por exemplo, aumentar a exposição em ativos de renda fixa (como CRIs) para garantir fluxo de caixa previsível, ou buscar ganhos em ativos de maior risco quando há oportunidade de valorização.
4. Evolução do Mercado de FIIs
O mercado de fundos imobiliários brasileiro amadureceu rapidamente nos últimos anos. Os investidores estão mais atentos à importância da diversificação e da gestão ativa, e os multiestratégia surgem como resposta a essa demanda.
5. Exposição a Diferentes Fontes de Renda
Esses fundos podem combinar ativos que geram renda mensal (como CRIs) com ativos que oferecem potencial de valorização patrimonial (como ações e imóveis físicos), equilibrando segurança e crescimento.
Exemplos de FIIs Multiestratégia em destaque
- RBRX11: Portfólio diversificado em crédito, desenvolvimento, FIIs listados e ações. Aproximadamente 47% do patrimônio em crédito, com rentabilidade média de IPCA + 10,5% ao ano.
- JSAF11: Retorno total de 3,02% em abril/2025, com resultado de R$ 6,27 milhões no período.
- GAME11: Estratégia dividida entre ativos high grade (BETA) e operações oportunísticas (ALPHA), com estrutura robusta de garantias.
- MANA11: Carteira majoritariamente composta por ativos originados e estruturados internamente, com performance acumulada de +37,6% desde o início do fundo.
- VGHF11: Considerado o primeiro multiestratégia do mercado, criado em 2021, com quase 250 mil cotistas e destaque em distribuição de dividendos.
Vantagens dos FIIs Multiestratégia
- Diversificação real: Redução do risco específico de cada segmento imobiliário.
- Gestão ativa: Capacidade de aproveitar oportunidades e proteger o portfólio em cenários adversos.
- Potencial de retorno acima da média: Dados recentes mostram rentabilidades superiores ao IFIX e a outros tipos de FIIs.
- Acesso a diferentes fontes de renda: Possibilidade de combinar renda mensal (CRIs) e valorização patrimonial (ações, imóveis).
- Simplicidade para o investidor: O cotista delega a alocação e o rebalanceamento ao gestor profissional.
Riscos dos FIIs Multiestratégia
- Risco de gestão: O sucesso depende fortemente da capacidade do gestor. Estratégias equivocadas podem prejudicar o desempenho do fundo.
- Concentração em determinados ativos: Apesar do mandato amplo, alguns fundos acabam concentrando-se em CRIs ou outros ativos, reduzindo a diversificação real.
- Risco de mercado: Como todo FII, está sujeito à volatilidade do mercado imobiliário e da renda variável.
- Taxas mais elevadas: A complexidade da gestão pode resultar em taxas de administração e performance mais altas.
- Liquidez: Alguns ativos do portfólio podem ser menos líquidos, dificultando ajustes rápidos em situações de estresse.
Como escolher um FII Multiestratégia?
- Avalie a equipe de gestão: Prefira fundos com gestores experientes e histórico consistente.
- Analise a carteira: Verifique a composição dos ativos, grau de diversificação e exposição a diferentes riscos.
- Consulte os relatórios gerenciais: Transparência e clareza na comunicação são essenciais.
- Compare taxas: Observe as taxas de administração e performance.
- Acompanhe o desempenho: Compare o histórico de rentabilidade com o IFIX e outros benchmarks relevantes.
- Considere seu perfil de risco: FIIs multiestratégia são renda variável e podem apresentar volatilidade.
FIIs Multiestratégia: O futuro dos fundos imobiliários?
Especialistas apontam que os FIIs multiestratégia representam a terceira geração dos fundos imobiliários no Brasil. O mercado migrou dos fundos monoativos para carteiras diversificadas, e agora para estratégias que combinam múltiplas classes de ativos e maior flexibilidade. Essa evolução acompanha o amadurecimento dos investidores e a sofisticação das estratégias de gestão.
Os FIIs multiestratégia estão em alta porque oferecem uma combinação de diversificação, gestão ativa e potencial de retorno acima da média. São indicados para investidores que desejam delegar a tomada de decisão a gestores profissionais e buscam exposição a diferentes fontes de renda e valorização no setor imobiliário.
Antes de investir, é fundamental analisar a equipe de gestão, a composição da carteira e o histórico de rentabilidade, além de considerar o seu perfil de risco. Com o amadurecimento do mercado e a crescente sofisticação dos produtos, os FIIs multiestratégia tendem a ganhar ainda mais espaço nos portfólios dos investidores brasileiros nos próximos anos.
